Un logement supplémentaire, qu'est-ce que ça implique?
Depuis les dernières années, la demande de logement supplémentaire (communément appelé bachelor) est en grande croissance. Nous recevons une grande demande pour des plans de résidences unifamiliales avec un logement supplémentaire, généralement situé au sous-sol. Dans la même lignée de demandes, les maisons inter générations sont tout aussi populaires.
Que vous envisagiez une nouvelle construction ou une rénovation de votre résidence actuelle, les avantages, les désavantages et les exigences demeurent les mêmes.
Les avantages d’un logement additionnel
Les avantages d’ajouter un logement supplémentaire à une maison unifamiliale sont nombreux et touchent à la fois les aspects financiers, sociaux et fonctionnels.
Source de revenus supplémentaires
Les revenus issus de la location à long terme sont souvent la raison derrière l’idée de construire un logement au sous-sol d’une résidence. Louer un espace de vie à des locataires génèrent un revenu passif régulier qui peut aider à rembourser l’hypothèque et couvrir les frais d’entretien.
Augmentation de la valeur de la propriété
Un logement supplémentaire peut accroître la valeur de la propriété en offrant un atout supplémentaire. Ces propriétés sont souvent prisées sur le marché immobilier car elles offrent des options variées : investissement locatif, logement pour des proches, ou espace de travail indépendant.
Logement intergénérationnel
Bien qu’il y ait certaines différences notables entre le logement supplémentaire et le logement intergénérationnel, ils sont semblables sur plusieurs points et proposent leur lot d’avantages pour les familles souhaitant vivre à proximité de leurs proches tout en conservant leur indépendance. Par exemple, un parent âgé peut habiter dans le logement supplémentaire, évitant ainsi de devoir déménager dans une résidence pour personnes âgées, tout en bénéficiant du soutien de sa famille. Cela permet parfois à ces personnes de conserver leur autonomie plus longtemps.
Aussi, cette option peut aider les jeunes adultes à quitter le nid familial en leur permettant un logement abordable pour développer leur indépendance.
Optimisation de l’espace existant
Si votre terrain a un espace inutilisé ou un sous-sol aménageable, la création d’un logement supplémentaire permet d’optimiser l’espace sans avoir besoin de déménager. Cela permet aussi de densifier les zones urbaines sans avoir recours à de nouvelles constructions importantes.
Solution à la crise du logement
Les unités supplémentaires sont souvent plus petites et donc plus abordables que les logements traditionnels. Ce type de logement peut jouer un rôle dans la réponse à la pénurie de logements abordables, particulièrement dans les villes près des centres urbains tel que Montréal.
Réduction de l’empreinte écologique
Construire un logement supplémentaire sur un terrain existant optimise l’utilisation des infrastructures urbaines comme l’eau, l’électricité et les routes, et minimise l’impact environnemental comparé à la construction de nouvelles maisons individuelles sur de nouvelles parcelles.
Crédits d’impôt et subventions
Au Québec, des incitatifs financiers peuvent exister pour encourager la construction de logements supplémentaires, notamment en matière d’efficacité énergétique (comme les programmes Renoclimat ou Novoclimat). Ces aides financières peuvent diminuer le coût initial de la construction.
En résumé, l’ajout d’un logement supplémentaire offre des avantages financiers, sociaux et pratiques à long terme. Il s’agit donc d’un investissement stratégique qui répond à plusieurs besoins tout en augmentant la valeur de la propriété.
Les désavantages d’un logement supplémentaire
Bien que les logements supplémentaires présentent de nombreux avantages, il existe aussi plusieurs inconvénients (ou défis potentiels) qu’il est important de considérer avant de se lancer dans un tel projet.
Coût initial élevé
Construire un logement supplémentaire représente un investissement initial significatif. On parle ici des coûts relatifs à la conception des plans, l’obtention des permis, la construction, et les installations de services publics (électricité, plomberie, etc.). Même si cela peut être rentable à long terme, l’investissement de départ peut être un frein pour certains propriétaires.
De plus, des dépenses imprévues peuvent survenir en cours de route, notamment dans les cas de rénovation. Si la structure existante nécessite d’être renforcée ou si des problèmes imprévus surviennent pendant la construction, tels que des fondations à refaire ou des réseaux de services publics à améliorer.
Réglementations strictes
Certaines municipalités imposent des réglementations strictes concernant les logements supplémentaires. Il est donc primordial de se renseigner sur la faisabilité du projet pour le terrain concerné puisque les quartiers sont divisés en zones et ce type de logement peut être autorisé ou non selon les zones visées. Les règlements de zonage peuvent également limiter le projet par des exigences en termes de superficie, de localisation et d’aspect architectural.
Normes du Code de construction
Le respect du Code de construction du Québec (et d’autres réglementations locales) peut nécessiter des modifications coûteuses. Les exigences relatives à l’accès, à la sécurité incendie ou à la hauteur des plafonds peuvent ajouter des éléments complexes au projet. Un technologue professionnel ou un architecte saura répondre à vos questions sur ces normes.
Gestion des locataires
En louant un logement supplémentaire, vous devez gérer les relations avec les locataires. Cela inclut les contrats de location, les réparations, les paiements, et éventuellement, mais non souhaités, les conflits.
Entretien supplémentaire
Avec deux unités d’habitation sur une seule propriété, l’entretien général est plus important. Les systèmes de plomberie, d’électricité et de chauffage, ainsi que l’extérieur de la propriété (toiture, façade) nécessitent une maintenance régulière, ce qui peut accroître les coûts et le temps d’entretien.
Impact sur la vie privée
Vivre à proximité d’un locataire ou même d’un membre de la famille dans un logement supplémentaire peut réduire la sensation de tranquillité et de vie privée. Les allées et venues des locataires, le partage de certains espaces comme les jardins ou les stationnements, et les interactions sociales peuvent créer un inconfort, surtout si le logement n’est pas bien isolé ou suffisamment indépendant.
De plus, si le logement supplémentaire est loué à un membre de la famille (par exemple, un parent âgé ou un enfant adulte), cela peut parfois créer des tensions familiales, surtout en cas de manque de respect des frontières entre les deux unités.
Réaménagement extérieur nécessaire
La construction d’un logement supplémentaire peut avoir un impact sur la taille des cours extérieurs. Pour certains propriétaires, cela peut être un compromis important, notamment si vous aimez avoir un grand jardin ou si l’espace de jeux pour les enfants devient limité.
De plus, il ne faut pas oublier qu’en ajoutant un logement supplémentaire, vous devrez prévoir des places de stationnement supplémentaires, ce qui pourrait également réduire la surface utilisable du terrain ou créer des problèmes d’accès, en particulier dans les zones urbaines où l’espace est déjà limité.
Obligations légales et fiscales
Louer un logement supplémentaire peut avoir des implications fiscales. Les revenus locatifs doivent être déclarés, et cela peut également entraîner une réévaluation de la valeur de votre propriété pour les taxes foncières. Le montant des taxes foncières pourrait ainsi augmenter en fonction de la valeur ajoutée par le logement supplémentaire.
Votre assurance habitation risque également d’augmenter. Vous devrez informer votre assureur pour vous assurer d’avoir une couverture adéquate pour les deux unités et pour les éventuels dommages ou accidents impliquant des locataires.
Difficulté de revente
Bien qu’un bachelor puisse attirer certains acheteurs, cela peut également décourager d’autres qui ne souhaitent pas avoir à gérer des locataires ou partager l’espace du terrain. Cela peut limiter le nombre d’acheteurs intéressés par la propriété, en particulier dans les zones où les logements supplémentaires sont moins recherchés.
Dans certaines régions, un logement supplémentaire pourrait ne pas augmenter la valeur immobilière autant que prévu, surtout si le marché immobilier local ne valorise pas ce type d’aménagement. Il est donc important de bien évaluer la demande locale avant de se lancer dans ce type de projet.
Responsabilité et obligations légales
En tant que propriétaire d’un logement locatif, vous avez des obligations légales envers vos locataires, y compris le maintien d’un logement sûr et habitable. Si des problèmes surviennent (par exemple, une réparation urgente ou une violation des droits des locataires), vous pourriez être tenu responsable.
Vous pourriez également être tenu responsable en cas d’accident impliquant un locataire ou un invité dans le logement supplémentaire. Il est essentiel de s’assurer que toutes les normes de sécurité sont respectées pour éviter ce type de problème.
De plus, il existe toujours un risque de vacance locative. Durant les périodes où le logement est inoccupé, vous devrez tout de même assumer les coûts d’entretien, les taxes et d’éventuelles factures de services publics.
En résumé, bien que l’ajout d’un logement supplémentaire offre des avantages considérables, il présente aussi des défis financiers et administratifs qu’il est essentiel de considérer avant de prendre la décision finale.
Points à considérer lors de la planification du projet
Maintenant que nous avons soulevé les avantages et les désavantages d’un bachelor pour une résidence unifamiliale, que doit-on considérer pour planifier un tel projet?
Réglementations et permis de construction
Au Québec, les règlements de zonage varient d’une municipalité à l’autre. Vous devez d’abord et avant tout vérifier si la construction d’un logement additionnel est permise sur votre terrain. Les municipalités limitent ces constructions à certaines zones. Il faut donc effectuer la vérification auprès du département d’urbanisme de la ville en question.
Pour obtenir un permis de construction, le logement supplémentaire ainsi que la résidence existante doivent répondre aux exigences municipales.
Code du bâtiment du Québec (RBQ)
Toute construction au Québec doit respecter le Code de construction du Québec, qui régit les normes de sécurité, d’accessibilité, et de salubrité des bâtiments résidentiels.
Espaces et aménagement intérieur
Entrées séparées et vie privée
Au Québec, les bachelors doivent avoir une entrée indépendante pour assurer la vie privée.
Sous-sol aménagé
Dans les maisons québécoises, il est courant de transformer le sous-sol en unité d’habitation supplémentaire. Cependant, des normes strictes existent concernant l’éclairage, la hauteur sous plafond et les issues de secours dans ces espaces. Faire affaire à des professionnels, tel l’équipe de Dessina Plan vous épargnera bien des casse-têtes.
Isolation et chauffage
En raison du climat du Québec, une bonne isolation est cruciale. Assurez-vous que le logement supplémentaire est correctement isolé pour faire face aux hivers rigoureux, avec des fenêtres à haute efficacité énergétique et des murs bien isolés. Pensez également à un système de chauffage performant et, surtout, indépendant, comme un système de chauffage central ou des plinthes électriques.
Électricité
Au Québec, de nombreuses maisons utilisent des systèmes de chauffage électriques. Il peut être pertinent de prévoir des compteurs électriques séparés pour chaque unité. Il est bon de noter que pour certaines municipalités, ce point est obligatoire.
Plomberie
Assurez-vous que le logement accessoire a des installations de plomberie adaptées, en particulier dans les zones où les températures hivernales peuvent poser des risques de gel des canalisations. Des solutions comme des tuyaux chauffants peuvent être nécessaires. Votre entrepreneur sera en mesure de déterminer les matériaux nécessaires à la construction.
Stationnement et accès au logement
De nombreuses municipalités québécoises imposent des exigences spécifiques pour les places de stationnement. Un bachelor nécessite une ou deux places de stationnement supplémentaires (quantité souvent déterminée par le nombre de chambres par logement). Il est donc essentiel d’intégrer un espace de stationnement dans le plan, en tenant compte des conditions hivernales.
Le déneigement est un facteur important à considérer lors de la conception des accès au logement. Prévoyez des allées bien dégagées et faciles à entretenir en hiver.
Design architectural et intégration
Bien que le style architectural dépende des goûts personnels, il est important que le logement supplémentaire s’intègre dans l’esthétique du bâtiment principal. Par exemple, la majorité des municipalités du Québec exigent que le logement supplémentaire n’affecte pas l’aspect unifamilial de l’architecture en façade. Ce qui signifie que l’accès au logement doit être prévu sur les murs latéraux ou arrière du bâtiment.
Efficacité énergétique
Au Québec, on met de plus en plus l’accent sur les bâtiments écoénergétiques. Vous pourriez avoir droit à des subventions ou des crédits d’impôt pour les maisons qui respectent certaines normes d’efficacité énergétique, comme celles des programmes mentionnés plus haut (Rénoclimat et/ou Novoclimat). Il est recommandé d’envisager des options comme l’isolation supérieure, les fenêtres à triple vitrage et des systèmes de récupération de chaleur.
Gestion des eaux pluviales
C’est bien connu, les fortes précipitations et la fonte des neiges peuvent causer des problèmes de drainage et provoquer des inondations. Il est important de s’assurer que les plans de construction incluent une bonne gestion des eaux pluviales, notamment autour du logement supplémentaire.
Budget de construction
Le coût d’un tel projet peut varier en fonction de l’ampleur des travaux et des normes à respecter. Il est essentiel d’obtenir un devis détaillé, en tenant compte des matériaux spécifiques au climat québécois (isolation renforcée, fenêtres adaptées, etc.).
Subventions et aides financières
Des programmes comme Rénoclimat ou Novoclimat offrent des incitations pour améliorer l’efficacité énergétique des habitations. Vérifiez si votre projet peut bénéficier de ces aides, ce qui réduirait les coûts à long terme.
Pour conclure, en tenant compte des particularités relatives à la création d’un logement additionnel, vous devriez être en mesure de prendre une décision éclairée afin de bénéficier des avantages tout en étant prêt à faire face aux inconvénients. Dans tous les cas, un logement supplémentaire (bachelor) doit à la fois être fonctionnel, conforme aux réglementations locales, et adapté aux conditions climatiques et culturelles.
